L’attrait de l’ancien ce sont les grandes hauteurs sous plafond, les corniches moulurées, les vieilles cheminées, les parquets qui craquent et tous ces détails charmants : volets intérieurs, fenêtres à crémones, proportions confortables, pierres apparentes… mais ces magnificences sont souvent en désaccord avec nos modes de vie et nos exigences en terme de confort.

Allier préservation du charme et modernité, c’est le défi qu’a relevé l’agence d’architecture de Raphaël Médard pour la rénovation de cet appartement haussmannien à Paris

Quels sont les travaux incontournables à envisager pour apporter de la modernité dans un bâtiment ancien, que ce soit un appartement haussmannien ou une vénérable bâtisse des années 1900 ? Et quelles sont les rénovations qui apporteront une véritable plus-value à votre bien ? Voici sept points essentiels, présentés par ordre d’importance.

1. Isolation et double vitrage

D’un point de vue réglementaire mais également économique – c’est du bon sens ! – ces points-là sont désormais obligatoires, surtout si vous envisagez de vendre votre bien « clé en main » par la suite. L’isolation devra être repensée (intérieure et/ou extérieure) et toutes les fenêtres remplacées par des menuiseries thermiquement performantes. Les fabricants proposent des ouvrants conformes (même aux recommandations des Bâtiments de France !), qui imitent à la perfection les fenêtres et portes anciennes.

2. Réaménagement des espaces

C’est seulement depuis la démocratisation du chauffage central que les volumes s’ouvrent et que les cloisons tombent dans les habitations. Auparavant, on pensait l’habitat comme une succession de pièces chauffées indépendamment et à différents moments de la journée : chambres, cuisine, salle à manger, salon, pièce de réception.

Le modèle dominant est désormais un grand séjour qui réunit cuisine et espace repas, bureau, salon et pièce de réception. Les chambres et les sanitaires sont souvent réunis dans une partie nuit, à part. Une part importante de la rénovation consistera donc à créer un espace de vie ouvert, avec des ouvertures vers l’extérieur (si possible orientées vers le sud, à défaut est et ouest) pour profiter de lumière et d’apports solaires naturels. La RT 2020, applicable dans le neuf et dont s’inspirent les architectes en rénovation, préconise la règle des 1/6 : la surface totale des baies d’une habitation doit être supérieure ou égale à 1/6 (17%) de la surface habitable.

3. Une rénovation électrique incontournable

Les normes électriques évoluent très vite, il y a fort à parier qu’en achetant un bien immobilier ancien, il faudra prévoir une part conséquente de votre budget rénovation pour la mise aux normes électriques. La mise aux normes électriques est essentielle pour la sécurité, mais elle implique des travaux parfois lourds. Ces chantiers peuvent générer des risques spécifiques (incendie, dégâts des eaux). Bon à savoir : il existe des assurances pour protéger son logement rénové avec une assurance habitation adaptée comme chez GMF par exemple.

Si l’acquisition présente des éléments architecturaux intéressants à conserver, il faudra veiller à les préserver tout en ménageant des passages techniques pour les gaines électriques. Des arbitrages devront sans doute avoir lieu : on n’installera pas de plafonnier dans une pièce possédant un plafond orné d’éléments de plâtrerie traditionnelle (rosaces, moulures, frises) mais plutôt des appliques. De même, si l’on souhaite installer une cuisine dernier cri dans une maison très ancienne, il faudra sans doute créer un faux plafond, reprendre les cloisons ou bien remplacer le dallage ancien pour y faire passer les évacuations et l’électricité, etc.

Une salle de bains moderne et complète a été installée dans cette maison ancienne

4. Installer une cuisine et une salle de bains modernes

C’est un point sur lequel on ne peut déroger car ce sont par ces deux pièces principalement qu’arrivera la modernité dans l’habitation avec les équipements électro-ménagers : lave-vaisselle, réfrigérateur, four, hotte et plaque de cuisson dans la cuisine ; douche, baignoire et lavabo dans la salle de bains. On peut choisir des éléments à l’aspect très moderne ou bien privilégier de l’electroménager rétro, avec une cuisinière à l’ancienne dans la cuisine, ou bien une baignoire « pattes de lion » dans la salle de bains.

5. Aménagements écologiques

S’équiper en panneaux solaires pour produire son électricité ou poser un chauffe-eau solaire thermodynamique, qui permet de produire de l’eau chaude sanitaire, seront de très bons investissements pour réduire les factures. Les acquéreurs sont de plus en plus sensibles à ce point : le coût de fonctionnement du logement qu’ils acquièrent. Dans le même ordre d’idée, prévoir un circuit d’alimentation des WC en eau de pluie via un récupérateur et une pompe solaire sera une source importante d’économies – environ 10 m3 d’eau par an et par personne est consommée par les toilettes. On peut également équiper le lave-linge avec de l’eau de pluie. La réglementation exige néanmoins que les circuits d’alimentation d’eau de pluie soient séparés du circuit d’eau potable.

6. La toiture

Une toiture en bon état, restaurée ou refaite récemment est un point clé pour la valeur d’une maison. Ce sont des travaux conséquents qui apporteront une grande plus-value, donnent un sentiment de confiance et sécurité.

Une allée de graviers permet d’accéder à la terrasse installée aux abords de la maison et de profiter confortablement de l’extérieur

7. Les extérieurs

La première impression est toujours décisive, c’est pourquoi il ne faut jamais négliger l’abord d’une maison. Idéalement, une cour pavée ou une zone d’accès gravillonnée, une terrasse et de beaux aménagements paysagers mettront la demeure ancienne restaurée en valeur.

Rénover un bien ancien est un défi

Rénover un bien et le valoriser est une mission complexe et délicate, qui engagera différents corps de métiers, différentes compétences mais c’est un défi plus qu’intéressant à relever. Que certains, accompagnés ou non par un architecte, relèvent avec brio !

images : 1/ rm-architecte-paris.com – 2 et 3/ Unsplash